Immobilien-Leasing-Vertrag

Für Gebäude und Grundstücke können Immobilien-Leasingverträge abgeschlossen werden. Folgende Varianten sind am häufigsten anzutreffen: 1. Die Leasinggesellschaft erwirbt Grundstück und Gebäude und schließt mit dem Leasingnehmer einen Leasingvertrag ab. 2. Die Leasinggesellschaft erwirbt das Grundstück, errichtet als

Vorlage anwaltlich anpassen wollen stehen Ihnen unsere Rechtsanwälte gern zur Verfügung. Allerdings eröffnet eine qualitative Zeitschranke Gestaltungsspielräume. Recht, sich durch Einblick in alle Akten, Unterlagen und Verträge über In Einzelfällen werden Leasingverträge mit einem Recht zur Untervermietung durch den Leasingnehmer abgeschlossen.

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für Büroräume oder für Betriebs- und Geschäftsausstattung (z. B. Kraftfahrzeuge), die auch im Regelfall im Vertrag selber als „Leasingverträge“ bezeichnet werden.

Eine Klassifizierung beider Verträge als finance lease ist jedoch zwingend, wenn der Eigentumsübergang für beide Elemente vorgesehen oder hinreichend wahrscheinlich ist. Ist der Anteil des Grundstücks unwesentlich, wird der Leasingvertrag einheitlich als operating oder finance lease klassifiziert.

Leasingverträge im Jahresabschluss 1. Die Leistung des LG wird in der Objektüberlassung im Zeitablauf gesehen und gilt für die restliche Vertragslaufzeit als noch nicht erbracht. Mithin scheitert die Aktivierung der künftigen Leasingraten an den Ertragsrealisationskriterien.

Ansprüche und Verpflichtungen aus dem noch schwebenden Teil solcher Dauerschuldverhältnisse executory contracts werden grds. Die Leasingraten sind für beide Seiten in einen Tilgungsanteil und einen erfolgswirksamen Anteil aufzuspalten. Beim Zugangswert gelten die allgemeinen Grundsätze, doch ist zwischen in die Anschaffungs- bzw.

Letztere sind nach deutschem Recht keine Nebenkosten der Anschaffung bzw. Herstellung des Objektes, sondern als Kosten der Erstvermietung sofort verrechenbarer Aufwand. Die Vermutung, nur lineare Raten seien sachgerecht, wurde in der Literatur überzeugend kritisiert Forster, K. Auch der BFH hat mit Urteil vom Eine Pflicht zur linearen Erfolgsabgrenzung kann nur insoweit greifen, als bei wirtschaftlicher Würdigung des Leasingvertrages nicht auf einen anderen, sachgerechteren Nutzenverlauf geschlossen werden muss so explizit auch SFAS Nichtlineare Zahlungsstrukturen sind als von den Vertragsparteien bestätigte Schätzung des periodischen Nutzungswertes erfolgsrechnerisch zu akzeptieren, sofern sie in einem Korridor zwischen linearen und aufwandsdegressiven Leasingzahlungen liegen.

Jenseits dieses Bereiches jedoch sind verdeckte Finanzierungsgeschäfte zu vermuten und Abgrenzungen bis zur zulässigen Aufwands- und Ertragsstruktur vorzunehmen: In diese Abgrenzung sind unabhängig von ihrer Bezeichnung alle Zahlungen einzubeziehen, für die keine besondere Gegenleistung Transport, Installation beim LN erfolgt.

Sonderzahlungen nach Vertragschluss zu leistende Zahlungen, etwa beim Kfz- Leasing , die bei vorzeitiger Beendigung des Vertrages nicht erstattet werden und Vormieten sie dienen beim Immobilien- Leasing zum Ausgleich von Zinsbelastungen in der Herstellungsphase.

Die Zahlungen leistet der LN, um sich die Objektnutzung zu sichern Mietvorauszahlung ; der zunächst erfolgsneutralisierende Rechnungsabgrenzungsposten ist in Anpassung an die erfolgswirksame Leasingratenstruktur aufzulösen.

Mietverlängerungsoptionen, über Ratenanpassungen und leasingvertragliche Nebenvereinbarungen z. Beide Seiten müssen zudem die künftigen Leasingzahlungen aus nichtkündbaren Leasingverhältnissen insgesamt sowie einzeln für jedes der folgenden fünf Jahre und den Anteil sog.

LG haben zusätzlich sämtliche Leasingobjekte nach Klassen mit ihren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten sowie den aufgelaufenen Abschreibungen zu dokumentieren vgl. Der Anschaffungswert ergibt sich durch Diskontierung der Mindest- Leasingzahlungen abzüglich Verwaltungskosten - und Gewinnaufschlag mit dem im Barwerttest verwendeten Zins; ggf.

Vertragsabschlusskosten sind nach SFAS Sofern am Ende der GMZ ein Eigentumsübergang oder aber eine günstige Kaufoption vereinbart wurde, schreibt der LN den Leasinggegenstand nach allgemeinen Grundsätzen über die wirtschafliche Nutzungsdauer ab.

Bei linearer Ratenvereinbarung ergibt sich somit für den Zinsaufwand ein degressiver Verlauf. Die Forderung ist in der Bilanz zum Nettobetrag, d.

Der jeweils erfolgswirksame Finanzertrag bestimmt sich grds. Neben diesen allgemeinen Regelungen existieren spezielle Vorschriften für Leasingverhältnisse, bei denen der LG als Hersteller- bzw. Händler fungiert sales-type leases. Grundsätzlich werden diese Geschäfte wie herkömmliche Leasinggeschäfte bilanziert.

Besonderheiten ergeben sich jedoch aus der engen wirtschaftlichen Verknüpfung der beiden schuldrechtlichen Vereinbarungen. Hinsichtlich der bilanziellen Abbildung ist zu hinterfragen, ob der dem Leasinggeschäft vorausgehende Verkauf wie ein Geschäft unter fremden Dritten zu behandeln ist, insbes. Anderenfalls handelte es sich um ein verdecktes Darlehen , das der LN über die Leasingraten zu tilgen hätte.

Der vom LG gezahlte Betrag ist somit in jedem Fall passivisch abzugrenzen. Bei Vereinbarung eines Preises unter dem Buchwert ist bei operating leases grds. Die vollhaftende GmbH verfügt zwar über die Stimmrechtsmehrheit, ist aber i. Ein Control-Verhältnis besteht gem.

Entsprechendes gilt, falls die Objektgesellschaft als OHG geführt wird. Das Konzept der einheitlichen Leitung dürfte bei Leasingobjektgesellschaften nicht zu einer vom Control-Konzept abweichenden Beurteilung führen können. In der praktischen Ausgestaltung dürfte Kriterium 3 am ehesten die Möglichkeit bieten, eine Konsolidierung beim LG zu erreichen bzw. Im Ergebnis muss dazu zusätzliches haftendes Eigenkapital von anderen als dem LN Leasinggesellschaft, Dritte bereitgestellt werden.

Es wird vorgeschlagen, auf die Unterscheidung zwischen finance und operating leases zu verzichten. Der Reformvorschlag des McGregor-Papiers wurde seinerseits recht deutlich kritisiert, weil er gegen gewachsene Bilanzierungsusancen, insbes.

Der Leasingnehmer zahlt hingegen beim Immobilien Leasing eine monatliche Leasingrate an den Leasinggeber und oft auch noch zusätzlich eine Miete. Der Vorteil an einem Immobilien Leasing ist, dass der Leasingnehmer zwar mit einer Leasingrate und der Miete belastet wird, jedoch durch den Leasingvertrag zum einen die hohe Finanzierungslast bei gewerblichen Immobilien oder teuren Immobilien nicht tragen muss, die Leasingraten und die Miete als Unternehmen steuerlich als Verlust einbringen kann und sich ein Ankaufsrecht durch den Leasingvertrag vorbehalten kann.

Das Ankaufsrecht besteht übrigens nicht nur im Leasingvertrag, sondern wird ähnlich wie eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Das Ankaufsrecht kann durch eine Andienoption erweitert werden - bei dieser wird der Kauf der Immobilie am Ende der Leasinglaufzeit vertraglich fest vereinbart.

Man kann, man muss aber nicht die Immobilie nach Ablauf der Leasing Laufzeit kaufen. Je nach Leasinggeber kann ein Immobilien Leasing unter verschiedenen Voraussetzungen abgeschlossen werden - so kann der Leasinggeber alle Kosten der Finanzierung und der Verwaltung tragen oder es werden bestimmte Kosten an den Leasingnehmer weitergegeben, beispielsweise die Zinsen für die Finanzierung und die Verwaltungskosten: Das Gegenteil wäre ein Vollamortisationsvertrag , bei dem sowohl die Kosten für die Zinsen und die laufenden Kosten Betriebskosten gedeckt werden, als auch die Kosten für den Kauf der Immobilie.

Auch ein Mietdarlehensvertrag kann vereinbart werden. Die steuerliche Zuordnung wird in Deutschland durch die Leasing-Erlasse des Bundesministeriums für Finanzen geregelt, wobei zwischen Mobilien-Erlassen [7] und Immobilien-Erlassen unterschieden wird. Mietkauf und Leasing werden abgegrenzt. Ein Leasingvertrag wird als Capital Lease qualifiziert, wenn eine der folgenden vier Bedingungen zutrifft, ansonsten handelt es sich um Operate Lease:.

Der Leasingnehmer muss bei Capital Lease als Anlagevermögen den Barwert der künftig an den Leasinggeber zu entrichtenden Leasingzahlungen aktivieren. Diesem Aktivwert steht eine entsprechende Position als Verbindlichkeit aus dieser Leasingverpflichtung auf der Passivseite der Bilanz gegenüber. Die laufenden Leasingzahlungen werden in einem Tilgungsanteil und einen Zinsanteil gesplittet. Das Anlagegut selbst wird aktiviert und über die übliche Nutzungsdauer abgeschrieben.

Ein Nachteil dieser Bilanzierungsmethode für den Leasingnehmer ist die bilanzverlängernde Wirkung. Damit einher geht eine Verschlechterung der Eigenkapitalquote. Kann ein Leasingvertrag hingegen als Operate Lease qualifiziert werden, verschlechtert sich die Eigenkapitalquote nicht. Die Leasingraten sind Betriebsausgaben, Bilanzpositionen gibt es nicht. Finance Leases Capital Leases sind wirtschaftlich als Finanzierungskäufe zu werten, während Operate Leases reine Mietverhältnisse darstellen.

Die Darstellung hier deckt nur die wesentlichen Klassifizierungsmerkmale ab. Es gibt umfangreiche Entscheidungen zu spezifischen Vertragskonstellationen.

Die Aussagefähigkeit von Bilanzen ist reduziert, wenn zum Beispiel Fluggesellschaften ganze Flugzeugflotten leasen können, ohne dass daraus resultierende Verbindlichkeiten bilanziell dargestellt werden. Bilanzielle Vorteile des Leasing werden dann vermutlich entfallen.

Im Falle einer Mangelhaftigkeit der geleasten Sache muss der Leasingnehmer seine entsprechende Zivilklage gegen den Lieferanten der geleasten Sache richten. Dies entspricht typischerweise der vertraglich vereinbarten zivilrechtlichen Rechtslage zwischen den Beteiligten des Leasinggeschäfts. Weiter macht der Leasingnehmer in diesem Fall ein Zurückbehaltungsrecht an den Leasingraten gegenüber dem Leasinggeber geltend. Denn das Recht des Leasingnehmers, die Zahlung der Leasingraten vorläufig einzustellen, wenn er ihm übertragene Ansprüche und Rechte gegen den Lieferanten klageweise geltend macht, ist ein leasingvertraglich vereinbartes vorübergehendes Leistungsverweigerungsrecht.

Erweist sich der Rücktritt des Leasingnehmers als unberechtigt, steht fest, dass der Anspruch des Leasinggebers auf Zahlung der Leasingraten insgesamt begründet und nicht etwa zeitweilig unbegründet war.

Einige Leasinggesellschaften arbeiten mit Besitzgesellschaften, die die Leasingobjekte erwerben und an die Leasinggesellschaft verleasen, die sie dann an Endverbraucher weiter verleast. Besitz- und Leasinggesellschaften haben oft denselben Eigentümer. Es entstehen Steuervorteile, weil die Besitzgesellschaften mit hohem Anlagevermögen in Gemeinden mit geringer Gewerbesteuer oder im Ausland angesiedelt werden. Ferner können Gewinne durch entsprechende Gestaltung des Leasingvertrages zwischen Besitz- und Leasinggesellschaft an den Ort der Besitzgesellschaft gesteuert werden.

Diese Konstruktionen sind aber teilweise auch aus Gründen der Wettbewerbsfähigkeit notwendig, um Steuerneutralität zu Kreditfinanzierungen zu erreichen. Bis Ende waren Leasingunternehmen vom Bankenprivileg der Gewerbesteuer ausgeschlossen, seither können lediglich reine Finanzleasingunternehmen dieses in Anspruch nehmen. Zum anderen erleichtert diese Konstruktion die Finanzierung. Leasinggesellschaften finanzieren sich häufig durch Verkauf der Forderungen aus Leasingverträgen an eine Bank, da dieses wegen der Gewerbesteuerbenachteiligung gegenüber Banken steuerneutral ist.

Der ausgezahlte Barwert dient dann zur Bezahlung des Leasingobjektes und deckt die Marge der Leasinggesellschaft. Dabei spielt die Bonität des Leasingnehmers eine Rolle. In der Konstruktion mit einer Besitzgesellschaft kann auch die Forderung des Leasingvertrages zwischen Besitz- und Leasinggesellschaft verkauft werden.

Insbesondere Leasinggesellschaften von Herstellern mit einem Interesse des Absatzes ihrer Produkte auch an bonitätsschwache Kunden können die Refinanzierung so bewerkstelligen, tragen dann aber das Ausfallrisiko, denn der Vertrag zwischen Besitz- und Leasinggesellschaft ist von Störungen des Vertrages zwischen Leasinggesellschaft und Endverbraucher nicht betroffen.

Günstigere Refinanzierungszinsen können ein anderer Grund für die Refinanzierung des Leasinggeschäftes zwischen Besitz- und Mietgesellschaft sein. Auch die Wandlung in verzinsliche Wertpapiere forderungsbesicherte Wertpapiere , besicherte Geldmarktpapiere und deren Verkauf am Kapitalmarkt wird praktiziert.

Kleinere Leasingunternehmen suchen hingegen in jedem Einzelfall eine refinanzierende Bank oder ein auf die Refinanzierung von Leasingunternehmen spezialisiertes Unternehmen und können erst im Erfolgsfall einen Leasingantrag annehmen.

Meist wird dabei die vom Leasingnehmer zu leistende Mindestzahlung aus einem Leasingvertrag verkauft. Einige Gesellschaften arbeiten mit hohem Eigenkapital, welches über Leasingfonds und dem Status der Anleger als atypische stille Gesellschafter realisiert wird, was Steuervorteile für die Anleger mit sich bringt, aber auch Risiken.

Wegen Insolvenzen von Leasingunternehmen und Problemen mit der Einhaltung der Prospektversprechen stehen einige dieser Fonds in der Kritik. Refinanzierungsmittel sind in der Leasingbranche dadurch knapp und teurer geworden. Die Diskreditierung der Forderungsbesicherten Wertpapiere als Alternative infolge der Finanzkrise kommt hinzu. Die Leasingbranche in Deutschland beklagt eine Wettbewerbsverzerrung gegenüber Banken und Kreditfinanzierungen.

Förderprogramme der Länder oder des Bundes für Investitionen bauen häufig auf subventionierte Kredite auf, die für eine Leasingfinanzierung nicht offen sind. Damit geht ein erhöhter bürokratischer Aufwand durch vorgeschriebene Berichte an die BaFin einher, der die meist kleinen Leasingunternehmen vergleichsweise stärker beansprucht.

Hilfs- und Nebengeschäfte z. Für den Leasingnehmer ist die Organisation einer Leasinggesellschaft ohne Belang. Eine effiziente Arbeitsweise sollte sich in fairen Vertragsbedingungen und günstigen Konditionen widerspiegeln.

In der Vergangenheit gab es etliche Betrugsfälle, am bekanntesten wurden die Fälle Flowtex und Kronenberg. Gar nicht vorhandene Bohrgeräte wurden im Fall der Firma Flowtex an Leasinggesellschaften verkauft und zurückgemietet. Bei Geräten, die anders als Autos nicht mit eindeutigen Dokumenten wie einem Kraftfahrzeugbrief verbunden sind, ist Betrug dieser Art aus der Informationslage einer Leasinggesellschaft schwer erkennbar.

Auch in anderen Fällen haben Unternehmen sich betrügerisch Kredite erschlichen, indem sie vorhandene Maschinen an mehrere Leasinggesellschaften zugleich verkauften und zurück mieteten. Das Verkaufen der geleasten Geräte und das Abtauchen der Leasingnehmer ist eine andere Betrugsvariante.

Wenn Lieferant und Leasingnehmer gemeinsam das Ziel verfolgen, eine Straftat gegen eine Leasinggesellschaft zu begehen, ist das für eine Leasinggesellschaft besonders schwer zu erkennen. An den Leasingnehmer gelieferte Geräte werden vom Lieferanten falsch deklariert und überteuert abgerechnet, andererseits bestätigt der Leasingnehmer gegenüber der Leasinggesellschaft den Erhalt der deklarierten Geräte.

Mit der Bezahlung der gar nicht oder nicht in der deklarierten Qualität gelieferten Objekte an den Lieferanten haben sich Lieferant und Leasingnehmer einen Kredit erschlichen. Fälle dieser Art werden meist erst bei Insolvenz und Sicherstellung der Objekte aufgedeckt. Da die Leasinggesellschaften Kaufrechte wie die Abnahme der Geräte an den Leasingnehmer abtreten, hat die Abwicklung bei krimineller Energie der Vertragspartner Schwachpunkte.